Antes de enamorarte de una villa, necesitas decidir tres cosas: qué derecho vas a adquirir exactamente, qué documentos tienes que revisar sobre ese inmueble concreto y en qué momento es razonable mover dinero. En Indonesia un extranjero no compra el suelo como lo haría en España, así que el orden de las comprobaciones pesa tanto como el precio. Esta checklist recorre diez pasos y, en cada uno, te dice qué revisar, qué evidencia pedir, quién la revisa y qué te obliga a parar.
Para comprar una propiedad en Indonesia, define primero el uso y la estructura legal disponible para extranjeros. Después verifica vendedor, título, cargas, acceso, zonificación y permisos con profesionales independientes. Antes de pagar, acuerda condiciones de devolución y calcula el coste total. Firma el contrato adecuado y completa los trámites, la entrega y las autorizaciones aplicables.
Paso 1. Define el uso y el presupuesto
Soy ingeniero, vivía en Madrid y hace unos seis años me mudé a Bali, donde compré mi propia villa en leasehold. Lo primero que aprendí es que la ruta legal depende del uso que le vas a dar al inmueble, y no al revés. Una vivienda para temporadas propias, un alquiler residencial de larga duración, un alojamiento turístico por noches o un uso mixto exigen estructuras, permisos y cálculos distintos.
Lo mismo ocurre con el tipo de activo. Una villa en Bali o Lombok, un apartamento urbano en Jakarta, Surabaya o Bandung, un terreno para construir o un proyecto sobre plano tienen riesgos, documentos y liquidez diferentes. Antes de mirar anuncios, rellena una ficha del comprador con estos datos:
- Uso principal y uso secundario previstos: vivienda personal, alquiler residencial, alojamiento turístico o combinación.
- Tipo de activo: villa terminada, apartamento, terreno, reventa o compra sobre plano.
- Titular previsto: tú personalmente, tú junto con otra persona o una sociedad indonesia con capital extranjero.
- Situación migratoria y residencia fiscal actuales, con los documentos que puedes acreditar hoy.
- Presupuesto total de adquisición, incluidos impuestos, honorarios, inspección, traducciones y mobiliario.
- Origen de los fondos y forma de financiación, con justificantes bancarios disponibles.
- Reserva de liquidez posterior para mantenimiento, meses sin ocupación e imprevistos de obra.
- Horizonte de tenencia y estrategia de salida: reventa, cesión del contrato o fin del plazo.
Sin esta ficha, cualquier inmueble parece adecuado y ningún profesional puede decirte si la estructura encaja con tu caso. Con ella, abogado y asesor fiscal trabajan sobre hechos. Si todavía no sabes si alquilarás por noches o vivirás en el inmueble, no avances al paso 2.
Paso 2. Elige el derecho que puedes adquirir
La Ley agraria 5/1960 reserva el Hak Milik, el derecho de propiedad plena sobre el suelo, a ciudadanos indonesios, según la normativa revisada en octubre de 2026. Un extranjero puede acceder a otras figuras, pero cada una es jurídicamente distinta. La tabla resume las tres rutas habituales; los plazos corresponden a PP 18/2021, por estado a octubre de 2026:
| Ruta | Titular | Naturaleza del derecho | Uso habitual | Duración | Requisitos clave | Salida |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leasehold (denominación comercial; puede ser un arrendamiento de edificio o un Hak Sewa para construcción) | Tú, como arrendatario frente al propietario indonesio | Derecho contractual de uso sobre el suelo o edificio de otra persona; su fundamento jurídico concreto debe identificarse en el contrato | Vivienda; alquiler a terceros solo si el contrato permite subarrendar | La pactada en el contrato; la renovación existe solo si está redactada y es ejecutable | Título y facultades del arrendador verificados; contrato revisado por abogado; si se articula como Hak Sewa para construcción, comprobar tu elegibilidad como titular | Cesión del contrato si está permitida; al vencer, el inmueble vuelve según lo pactado |
| Hak Pakai | Persona extranjera que cumple las condiciones legales | Derecho de uso regulado e inscribible ante ATR/BPN | Vivienda residencial | Sobre suelo estatal o HPL: concesión inicial de hasta 30 años, prórroga de hasta 20 y renovación de hasta 30. Sobre Hak Milik: hasta 30 años, renovables solo mediante nueva concesión pactada con el propietario | Documentación migratoria aplicable, categoría residencial y precio mínimo por zona | Transmisión a persona elegible; revisar consecuencias si dejas de cumplir requisitos o en herencia |
| PT PMA con HGB | Sociedad indonesia de inversión extranjera | Hak Guna Bangunan: derecho a construir y mantener edificios, inscrito a nombre de la sociedad | Actividad empresarial coherente con su KBLI | Sobre suelo estatal o HPL: hasta 30 años, prórroga de hasta 20 y renovación de hasta 30. Sobre Hak Milik: hasta 30 años, renovables mediante nueva escritura con el propietario | Constitución, NIB, actividad admitida, inversión mínima, capital desembolsado, contabilidad y obligaciones de información | Venta del activo o de participaciones, con impuestos y aprobaciones aplicables |
Un apunte sobre la primera fila. «Leasehold» es una etiqueta comercial, no una figura legal única: detrás puede haber un simple arrendamiento de una villa ya construida o un Hak Sewa para construcción, el derecho a usar suelo ajeno para edificar pagando una renta, regulado en los artículos 44 y 45 de la Ley 5/1960 (por estado a octubre de 2026). El artículo 45 enumera quién puede ser titular de ese Hak Sewa y, en el caso de las personas extranjeras, exige que estén establecidas (berkedudukan) en Indonesia. Pide a tu abogado que identifique qué contrato firmas y en qué norma se apoya, y que compruebe tu elegibilidad solo cuando sea un Hak Sewa; esos requisitos no se trasladan automáticamente a cualquier arrendamiento de vivienda.
Ojo con leer esos plazos como una suma garantizada. La prórroga y la renovación no son automáticas: se solicitan, exigen que el titular siga cumpliendo requisitos, que el suelo se use conforme a su destino y, cuando el derecho descansa sobre un Hak Milik, el acuerdo del propietario. Este error lo he visto decenas de veces: alguien calcula «30 + 20 + 30 = 80 años» y paga como si los tuviera asegurados.
Dos confusiones salen caras. La primera: el HGB de una PT PMA no es Hak Milik y pertenece a la sociedad, no al inversor. La segunda: tener participaciones de esa sociedad no te convierte en titular personal del suelo. Si la sociedad incumple sus obligaciones, el problema afecta al activo.
Constituir una PT PMA tampoco la convierte en estructura disponible para tu caso. El Reglamento BKPM 5/2025 distingue, por estado a octubre de 2026, dos umbrales distintos: el valor total de inversión exigido por actividad KBLI y ubicación del proyecto (con carácter general, superior a 10.000 millones IDR excluidos suelo y edificios) y el capital desembolsado mínimo de la sociedad (con carácter general, 2.500 millones IDR). Para este tema importan dos excepciones del mismo reglamento: el artículo 26.5 permite computar suelo y edificios en el valor de inversión de determinadas actividades inmobiliarias y de alojamiento, y el artículo 26.6 diferencia el cálculo según la modalidad del proyecto inmobiliario. Ninguna de las dos elimina el capital desembolsado mínimo, que se comprueba por separado, y la actividad tiene que estar abierta a capital extranjero. A eso se suman los informes periódicos de inversión. Antes de elegir esta ruta, pide un informe societario que identifique el KBLI, la ubicación, la modalidad del proyecto y el tratamiento de suelo y edificios, y que tu abogado contraste ambos umbrales en la información oficial de BKPM, el Ministerio de Inversión.
Para la ruta residencial, PP 18/2021 regula la vivienda de extranjeros en sus artículos 69 a 73, según la normativa revisada en octubre de 2026, y derogó PP 103/2015, que ya no debe usarse como base. El artículo 69 remite a la documentación migratoria aplicable; eso no equivale a exigir un KITAS en cualquier ruta, ni a que comprar te garantice un visado. Pide a tu abogado que confirme qué documento corresponde a tu situación y contrasta los permisos de estancia en la web de la Dirección General de Inmigración. Los precios mínimos para extranjeros dependen de la categoría del inmueble y de su ubicación: deben comprobarse en el anexo vigente de la decisión ministerial 1241/SK-HK.02/IX/2022, que puedes localizar en la base de normativa (JDIH) de ATR/BPN, antes de fijar presupuesto. En esta guía no publico cifras sin ese contraste.
Apartamentos con título individual admisible
Un apartamento puede ser admisible para un extranjero cuando dispone de título individual de unidad (sarusun) y cumple los requisitos de PP 18/2021, incluido el precio mínimo. No trates cualquier apartamento comercializado como «strata title» como elegible: en muchos proyectos solo existe un contrato preliminar con el promotor y el título individual todavía no se ha emitido. Revisa estos controles por separado:
- Derecho sobre el suelo del edificio. El artículo 71 exige que el edificio se levante sobre un derecho compatible con la titularidad extranjera, como Hak Pakai o HGB en las condiciones que fija la norma. Pide el certificado del suelo común, no solo el folleto.
- Emplazamiento. El mismo artículo vincula la admisibilidad a determinadas zonas y tipos de suelo. Tu abogado debe confirmar que la ubicación concreta encaja.
- Restricciones residenciales del artículo 72. Precio mínimo, límites de superficie, número de parcelas o unidades por persona o familia y destino exclusivamente residencial.
- Título de la unidad. Certificado sarusun emitido o, si no existe, calendario documentado para obtenerlo.
Exige un informe de elegibilidad específico de tu abogado para esa unidad. Un calendario para emitir el certificado no demuestra por sí mismo que la futura unidad vaya a ser admisible para ti.
Queda fuera de esta guía la vía nominee, es decir, poner el Hak Milik a nombre de un indonesio que actúa por tu cuenta. La Ley agraria declara nulas las transmisiones que trasladan Hak Milik a extranjeros, directa o indirectamente, según la normativa revisada en octubre de 2026.
Mi valoración personal: elegí leasehold porque encajaba con mi uso y mi horizonte, sabiendo que compraba años de uso y no suelo. Ninguna ruta es mejor en abstracto; lo grave es confundir un contrato, un derecho inscrito y una sociedad.
Paso 3. Contrata una revisión independiente
En una compra en Indonesia intervienen perfiles distintos y conviene no mezclarlos. El asesor inmobiliario te ayuda a encontrar opciones, entender el mercado y ordenar el proceso, pero no sustituye la revisión jurídica. El abogado independiente revisa estructura, título, contrato y riesgos, y debe trabajar para ti, no para el vendedor. El inspector técnico examina estructura, instalaciones, drenaje y acceso físico. El asesor fiscal calcula impuestos de la compra, del alquiler y de tu residencia fiscal, incluida la española si sigues siendo residente allí.
Notaris y PPAT son figuras diferentes. El Notaris autoriza escrituras como contratos de leasehold notariales, contratos preliminares de compraventa o actas societarias. El PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) es el funcionario que otorga los actos de transmisión de derechos sobre el suelo, como el AJB, dentro de su ámbito territorial. Una misma persona puede tener los dos nombramientos, pero cada función tiene alcance propio. El PPAT no inspecciona el edificio ni defiende en exclusiva al comprador.
Antes de encargar nada, comprueba el nombramiento y el área de actuación del profesional, pide por escrito el alcance del encargo y un presupuesto de honorarios, y pregunta quién lo ha propuesto. Si el notario lo eligió el vendedor, tu abogado debe revisar igualmente los documentos. Si nadie independiente de la parte vendedora revisa la operación, no pagues.
Paso 4. Verifica vendedor, título y cargas
Este paso se resuelve con documentos originales y contraste oficial, no con fotos de WhatsApp. Hay un mínimo que debe existir antes de pagar cualquier reserva: identidad del vendedor, sus facultades para reservar y cobrar, y una copia del certificado con una primera comprobación de tipo de derecho y titular. La verificación completa de la tabla llega después, protegida por las condiciones de devolución del paso 8. La tabla te sirve como hoja de trabajo:
| Documento | Comprobación | Responsable | Bloquea si… |
|---|---|---|---|
| Identidad del vendedor o arrendador | Coincidencia con el titular del certificado | Abogado y notario | El nombre o los datos no coinciden |
| Poder de representación | Vigencia, alcance y forma del poder | Abogado | El poder no cubre vender, arrendar o cobrar |
| Documentación sucesoria | Herederos identificados y conformes | Abogado | Falta algún heredero o hay disputa |
| Consentimientos aplicables | Cónyuge, copropietarios u otros exigidos | Abogado y notario | Falta un consentimiento necesario |
| Sociedad vendedora | Escrituras, representantes y acuerdos internos | Abogado | El firmante no tiene facultades |
| Certificado del derecho | Tipo de derecho y titular, contrastados ante ATR/BPN | Notario o PPAT y abogado | El título es incompatible con tu ruta |
| Plano y límites | Superficie y linderos frente a la realidad física | Técnico y abogado | Hay discrepancias relevantes |
| Plazo restante | Vencimiento del derecho o del contrato previo | Abogado | El plazo no cubre tu horizonte |
| Cargas | Hipotecas (Hak Tanggungan) o bloqueos inscritos | Notario o PPAT | Existe carga sin cancelación pactada |
| Litigios | Disputas sobre el suelo o el acceso | Abogado | Hay litigio abierto o reclamación creíble |
| Contratos anteriores | Arrendamientos o preacuerdos vigentes | Abogado | Un tercero tiene derechos previos |
| Recibos de PBB | Pago del impuesto anual sobre bienes inmuebles | Notario y asesor fiscal | Hay deudas no asumidas por el vendedor |
El contraste con la oficina de tierras debe hacerse por vía independiente, normalmente a través del notario o PPAT ante ATR/BPN, el Ministerio de Asuntos Agrarios y Ordenación del Territorio. Recuerda que un recibo de PBB prueba el pago de un impuesto, no la titularidad del inmueble. Si el vendedor se resiste a la verificación oficial, ya tienes tu respuesta.
Paso 5. Comprueba el uso y los permisos
Aquí se mezclan con frecuencia cuatro controles que son independientes. Revísalos en este orden:
- Derecho sobre el inmueble. El contrato o el título debe permitir el uso que planeas. Un leasehold que prohíbe subarrendar no sirve para alquiler turístico, aunque todo lo demás esté en regla.
- Ordenación de la parcela: RDTR y KKPR. El RDTR (plan detallado de ordenación del territorio) asigna usos a cada zona. El KKPR (conformidad de la actividad con la ordenación espacial) confirma que una actividad concreta es compatible con ese suelo. Un color de mapa visto en internet no sustituye esta comprobación.
- Permisos del edificio: PBG y SLF. Según PP 16/2021, el PBG es la aprobación de construcción y el SLF el certificado de aptitud funcional del edificio terminado. Determinados IMB anteriores siguen siendo válidos para edificios construidos sin cambios, según la normativa revisada en octubre de 2026.
- Autorización de la actividad y del operador: OSS, NIB y KBLI. El sistema OSS emite el NIB (número de identificación empresarial), vinculado a códigos KBLI (clasificación de actividades). El régimen de licencias basado en riesgo se rige por PP 28/2025, según la normativa revisada en octubre de 2026.
Para el edificio, pide copia de los documentos de PBG y SLF con sus números. Tu abogado o técnico debe cotejarlos y confirmar su emisión con la autoridad competente, normalmente el departamento municipal que los otorga; puede usar SIMBG, el sistema oficial de gestión de edificaciones, cuando el acceso disponible permita esa comprobación. Pide que la confirmación quede por escrito. Verifica que coinciden la función autorizada (residencial o alojamiento), la dirección y las superficies construidas. Una villa de cuatro dormitorios con permiso para dos es una discrepancia que tu abogado debe valorar antes de firmar.
Para la actividad, la existencia de un NIB no prueba que toda explotación turística esté autorizada: los requisitos dependen del KBLI, del nivel de riesgo y de las condiciones sectoriales, que tu abogado consulta en el sistema OSS. Considera también permisos ambientales y posibles restricciones costeras, agrícolas o culturales aplicables a esa parcela; no doy distancias universales porque dependen de la norma y del lugar.
Si alguna de las cuatro capas queda incierta, el uso no está confirmado. Ahí toca renegociar el precio o las condiciones, o detenerse.
Paso 6. Inspecciona el inmueble y el proyecto
La revisión documental no detecta una losa con fisuras ni un desagüe que inunda el jardín en temporada de lluvias. Lo primero que reviso en cualquier villa es el acceso: si el camino que usas a diario está respaldado por un derecho documentado o es solo la tolerancia de un vecino.
Inmueble terminado
- Estructura: fisuras, asentamientos, cubiertas y elementos de madera expuestos a termitas.
- Filtraciones y humedad en muros, techos y zonas bajo nivel.
- Instalación eléctrica: potencia contratada, cuadro, tomas de tierra y estado del cableado.
- Agua: origen (red o pozo), presión, calidad y permisos aplicables.
- Saneamiento: fosa séptica o conexión, capacidad y mantenimiento.
- Drenaje: pendientes, escorrentía de parcelas vecinas y comportamiento con lluvia intensa.
- Acceso legal y físico, con su anchura real para vehículos de emergencia.
- Linderos sobre el terreno comparados con el plano del certificado.
- Riesgos naturales del emplazamiento: laderas, cauces, erosión costera.
Compra sobre plano
Aquí hay dos revisiones en paralelo: la técnica y la jurídica del promotor. Y tres momentos que no conviene confundir: la reserva, la firma del contrato preliminar (PPJB) y los pagos por hito.
- Derechos del promotor sobre el suelo y facultades para comercializar.
- Condiciones legales para comercializar y firmar el PPJB según el tipo de proyecto (vivienda, apartamento o proyecto contractual de leasehold): estado del suelo, PBG, avance de obra e infraestructuras exigidos, confirmados por tu abogado antes de firmar.
- PBG del proyecto y coherencia con lo que te están vendiendo.
- Financiación del promotor y cargas del proyecto: hipotecas sobre el suelo, préstamos de obra y cómo se cancelarán antes de tu entrega.
- Especificaciones técnicas anexadas al contrato, con materiales y superficies.
- Historial verificable del promotor: obras entregadas que puedas visitar.
- Pagos vinculados a hitos certificados por un técnico independiente, no a fechas.
- Solución contractual ante insolvencia o paralización de la obra: devolución, garantías, derecho a resolver y qué pasa con lo construido.
- Penalizaciones por retraso, plazo de subsanación de defectos y garantías, examinadas por tu abogado.
Los riesgos cambian según el activo. En una villa en Bali o Lombok pesan el acceso, el drenaje y la licencia de la actividad. En un apartamento en Jakarta, Surabaya o Bandung importan el título de la unidad, las cuotas de comunidad y el estado de las zonas comunes. En un terreno, la ordenación y el acceso lo son casi todo. Visitar Seminyak, Canggu o Ubud en distintas horas te muestra tráfico, ruido y demanda, pero no te dice qué norma aplica a una parcela concreta.
Mi criterio como ingeniero: si un defecto técnico no tiene presupuesto de reparación firmado por un técnico, no está resuelto. Está pendiente, y lo pendiente no se paga.
Paso 7. Calcula impuestos y rentabilidad
Cada impuesto depende de la operación, de quién lo paga y de su base. No existe un porcentaje global que sirva para todas las compras. La tabla separa los conceptos, según la normativa revisada en octubre de 2026; puedes contrastar el marco nacional en la Dirección General de Impuestos:
| Operación | Impuesto | Contribuyente | Base | Validación local |
|---|---|---|---|---|
| Adquisición de un derecho inscrito | BPHTB (impuesto sobre la adquisición de derechos sobre suelo y edificios) | Adquirente | NPOP (valor de adquisición). Según el artículo 46 de la Ley 1/2022, si el NPOP es desconocido o inferior al NJOP usado para el PBB, la base es ese NJOP. Se resta el mínimo no imponible (NPOPTKP) que fija la ordenanza local. Según el artículo 46.5, por estado a octubre de 2026, ese mínimo no puede ser inferior a 80 millones IDR para la primera adquisición del contribuyente en ese municipio o regencia. En adquisiciones posteriores, confirma en la ordenanza aplicable si existe importe deducible y cuál es antes de calcular el impuesto | Tipo fijado por ordenanza municipal dentro del máximo legal del 5 %; no asumir el mismo porcentaje ni el mismo mínimo en todos los casos |
| Transmisión de suelo o edificio | PPh final, 2,5 % general según PP 34/2016 | Transmitente | Valor bruto de la transmisión | Excepciones y tipos especiales a confirmar por asesor fiscal |
| Arrendamiento de suelo o edificio sujeto | PPh final, 10 % según PP 34/2017 | Arrendador; el arrendatario puede actuar como retenedor según su condición | Importe bruto del arrendamiento | El régimen excluye los servicios de alojamiento |
| Contrato de leasehold | BPHTB no aplicable automáticamente | Lo determina el asesor fiscal según el contrato | Lo determina el asesor fiscal según el contrato | Confirmar con asesor fiscal y ordenanza local |
| Compra a promotor | IVA (PPN) | Adquirente, si el promotor es sujeto pasivo del IVA | Precio de la entrega, salvo incentivos vigentes | Solo con confirmación fiscal escrita |
| Tenencia anual | PBB-P2 | Obligado legal: quien tiene el derecho, obtiene el beneficio o controla el inmueble. Cualquier reembolso pactado entre las partes es un acuerdo privado y no cambia quién responde ante la administración | NJOP, menos el mínimo no imponible y aplicando el porcentaje de cálculo que fija la ordenanza dentro de los márgenes de la Ley 1/2022 | Ordenanza municipal |
| Servicios de alojamiento por noches | PBJT sobre servicios de alojamiento (impuesto local, hasta un máximo del 10 % según la Ley 1/2022, por estado a octubre de 2026) | Lo soporta el consumidor (el huésped); el proveedor del servicio es quien lo declara e ingresa | Importe que paga o debe pagar el consumidor por el alojamiento | Tipo y obligaciones formales según la ordenanza del municipio o regencia |
| Explotación turística | Impuesto sobre la renta del operador (PPh) | Operador: persona física o sociedad que explota la actividad | Según el régimen del operador: ingresos o beneficio de la actividad | Régimen aplicable confirmado por escrito por el asesor fiscal |
| Honorarios y sociedad | Notario, abogado, técnico, traducciones, costes societarios | Según contrato | Presupuesto | Pedir presupuesto desglosado por escrito |
Pasemos a la rentabilidad. Suena bien, pero hagamos las cuentas. Uso un ejemplo hipotético, no dato de mercado: una villa terminada en Bali adquirida en leasehold, con 25 años restantes. Primero, de dónde salen los 3.000 millones IDR de desembolso inicial:
| Partida del desembolso inicial (supuesto) | Millones IDR |
|---|---|
| Precio del leasehold | 2.550 |
| Partida fiscal provisional de la operación (importe a fijar con dictamen del asesor fiscal; no es un tipo) | 60 |
| Notario, abogado y traducciones | 60 |
| Inspección técnica y levantamiento topográfico | 15 |
| Mobiliario y equipamiento | 165 |
| Reserva de liquidez para meses vacíos e imprevistos | 150 |
| Desembolso inicial total | 3.000 |
Como es un alquiler por noches, no apliques automáticamente el 10 % del arrendamiento: el alojamiento turístico tributa por la renta del operador y, por separado, genera PBJT sobre lo que paga el huésped. Supuestos operativos: tarifa de 1,5 millones IDR por noche sin PBJT incluido; el PBJT se cobra aparte al huésped sobre el importe que paga y el operador lo declara e ingresa, así que no forma parte de los ingresos del modelo. Costes variables del 30 % de los ingresos, costes fijos anuales de 90 millones IDR y 365 noches potenciales. No fijo municipio ni régimen fiscal del operador, de modo que lo que sigue es un modelo operativo parcial, no un flujo después de impuestos. Hagamos las cuentas con una ocupación realista en tres escenarios:
| Concepto (millones IDR) | Ocupación 40 % | Ocupación 55 % | Ocupación 70 % |
|---|---|---|---|
| Ingresos brutos (tarifa sin PBJT) | 219 | 301,125 | 383,25 |
| Costes variables (30 %) | 65,7 | 90,3375 | 114,975 |
| Costes fijos anuales | 90 | 90 | 90 |
| Resultado operativo antes de impuestos y financiación | 63,3 | 120,7875 | 178,275 |
| Rendimiento operativo sobre 3.000 millones | 2,11 % | 4,03 % | 5,94 % |
| PBJT cobrado al huésped | Se suma a la tarifa y se ingresa; no reduce el resultado mientras la tarifa lo excluya | Ídem | Ídem |
| Menos: renta del operador | Según régimen del operador y dictamen fiscal | Según régimen del operador y dictamen fiscal | Según régimen del operador y dictamen fiscal |
| Menos: impuestos en tu residencia fiscal | Según dictamen fiscal | Según dictamen fiscal | Según dictamen fiscal |
| Flujo después de impuestos | No calculado en este modelo parcial | No calculado | No calculado |
Te lo digo con números en la mano: ese resultado operativo no es tu rentabilidad final. Separa siempre tres cifras: el desembolso inicial, el resultado operativo y el flujo después de impuestos. Faltan los tributos de la actividad y los de tu residencia fiscal, la financiación y las noches que reserves para ti. Si la tarifa que publicas incluyera el PBJT, tendrías que restarlo de los ingresos antes de calcular nada. Cada noche de uso personal es una noche menos vendible: con 30 noches propias, el máximo potencial baja de 365 a 335.
Falta un punto clave para el leasehold. Un leasehold tiene duración finita y su valor tiende a cero al vencimiento, salvo que la renovación esté pactada y sea ejecutable. No todo el desembolso se consume igual, así que sepáralo:
- Derecho y costes atribuibles a la compra: 2.550 + 60 + 60 + 15 = 2.685 millones IDR. Repartidos en los 25 años restantes, 107,4 millones al año.
- Mobiliario y equipamiento: 165 millones con una vida útil más corta. Con un supuesto de reposición cada 6 años, 27,5 millones al año de reserva.
- Liquidez: 150 millones que no se consumen por el paso del tiempo; se mantienen o se reponen cuando se usan.
Sumando las dos primeras partidas, el objetivo simplificado de recuperación del desembolso es de unos 134,9 millones IDR al año. No es una amortización contable ni una medida de rentabilidad económica: solo te dice cuánto debería generar la villa para devolverte lo que el contrato y el equipamiento van consumiendo. En el escenario del 40 %, el resultado operativo (63,3) no cubre ni los 107,4 del derecho. En el del 55 % (120,8) cubre el derecho, pero no la reposición del equipamiento. En el del 70 % (178,3) supera el objetivo completo en unos 43 millones, y eso antes de impuestos. El modelo no incluye variación de tarifas, tipo de cambio ni gastos extraordinarios.
Con estos números delante, lo sensato es probar el modelo sobre inmuebles concretos de tu rango de presupuesto, comparando zona, tipología y ocupación esperable antes de enamorarte de una villa. Si quieres empezar por ahí, puedes pedir una selección orientativa.
Si tienes claro tu presupuesto y tu uso, una selección filtrada por zona y escenario de ocupación te ayuda a aplicar este cálculo a casos reales.
Cualquier propuesta que recibas debe pasar por este mismo cálculo y por los pasos documentales de esta guía. Una villa bien ubicada con un permiso dudoso sigue siendo una villa con un problema sin resolver.
Paso 8. Protege la reserva y los pagos
En esta guía no existe una señal universal obligatoria: la cuantía y las condiciones de cualquier reserva se negocian. Tampoco un supuesto escrow notarial es una garantía automática; protege lo que diga por escrito y nada más. Antes de transferir un solo pago, confirma estos puntos:
- Acuerdo de reserva firmado y revisado por tu abogado, con la cuantía negociada.
- Beneficiario identificado: titular de la cuenta y su relación con el vendedor.
- Custodia: quién guarda el dinero, en qué cuenta y con qué obligaciones.
- Devolución íntegra si la revisión detecta defectos de título, permisos o técnica.
- Fechas límite para entregar documentos y para firmar.
- Pruebas que activan la liberación o la devolución, descritas de forma verificable.
- Quién autoriza liberar los fondos y mediante qué documento.
- Datos bancarios confirmados por un canal independiente, nunca solo por correo o mensaje.
- Divisa, comisiones bancarias y tipo de cambio aplicado.
- Justificantes del origen de los fondos para tu banco y para la operación.
Un cambio de cuenta comunicado a última hora es motivo para detener el pago hasta verificarlo por teléfono con una persona ya identificada. Con los diez puntos documentados, decides: continuar, renegociar las condiciones o detenerte. Si la custodia del dinero es ambigua, no hay pago.
Paso 9. Revisa el contrato antes de firmar
El contrato debe corresponder a la ruta elegida en el paso 2. Firmar un documento pensado para otra estructura es una de las formas más rápidas de comprar algo distinto de lo que crees.
Contrato de leasehold
- Fecha de inicio, fecha de vencimiento y años realmente restantes desde la firma.
- Fundamento jurídico del contrato: arrendamiento de edificio o Hak Sewa para construcción, con la elegibilidad comprobada si es lo segundo.
- Derecho a ceder el contrato y a subarrendar, con o sin consentimiento.
- Uso permitido: vivienda, alquiler residencial o alojamiento turístico.
- Renovación: si existe, en qué condiciones y con qué fórmula de precio.
- Consentimientos del propietario necesarios para obras o cambios.
- Incumplimiento de cada parte y consecuencias.
- Qué ocurre si fallece el arrendador o el arrendatario.
- Destino de las construcciones al vencimiento.
Transmisión de un derecho inscrito
- Acuerdo de reserva: documento previo, distinto del PPJB, que solo fija cuantía, custodia y devolución mientras dura la revisión.
- PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli): contrato preliminar que fija condiciones cuando el acto final aún no puede otorgarse. En compras sobre plano, tu abogado confirma antes que el promotor cumple las condiciones legales para firmarlo.
- AJB (Akta Jual Beli): acto de transmisión otorgado ante PPAT.
- Condiciones suspensivas: cancelación de cargas, entrega de permisos, verificación del título.
- Calendario de pagos vinculado a cada condición cumplida.
- En obra nueva: cláusulas de insolvencia, paralización y devolución de cantidades.
El PPJB y el AJB se usan cuando corresponden a la transmisión de un derecho; no se imponen a todo leasehold. Exige la versión en indonesio y la versión en el idioma que entiendes, ambas revisadas profesionalmente por tu abogado. No presumas cuál prevalece: según el artículo 26.4 del Reglamento presidencial 63/2019, por estado a octubre de 2026, cuando las versiones difieren se aplica el idioma acordado en el contrato. Pide una cláusula expresa sobre discrepancias lingüísticas y que tu abogado confirme cómo funciona en ese instrumento concreto.
Si compras desde España, comprueba antes de otorgar el poder sus formalidades, su traducción y su aceptación por el notario o PPAT que intervendrá. Limita las facultades del representante: firmar un acto concreto no equivale a poder autorizar pagos. Cuando un contrato, un poder o una cláusula de renovación te genera dudas concretas, es mejor resolverlas antes de la firma que después.
Si tienes un borrador de contrato o un poder pendiente de otorgar y quieres ordenar tus dudas sobre leasehold, visados o estructura antes de hablar con tu abogado, escríbeme.
Esa conversación sirve para preparar preguntas y detectar huecos, pero la validación final del contrato corresponde siempre a tu abogado independiente, que responde profesionalmente de su revisión.
Paso 10. Completa trámites y entrega
Firmar no es terminar. Separa tres momentos distintos: la firma, los trámites registrales que procedan y la entrega física del inmueble. Sigue este orden:
- Obtén copia completa de lo firmado, con anexos, planos y traducción.
- En derechos inscritos, pide el justificante de presentación ante ATR/BPN y haz seguimiento hasta que el certificado refleje el nuevo titular.
- En leasehold, archiva el expediente contractual, las copias del título del arrendador y la prueba de las facultades adquiridas; el leasehold no te inscribe como propietario del suelo.
- Firma un acta de entrega con inventario, llaves, lecturas de contadores y lista de defectos con plazo de subsanación.
- Pon a tu nombre o actualiza suministros y servicios de agua, electricidad e internet.
- Contrata seguro del edificio y del contenido, y define la gestión si vas a alquilar.
- Prepara un calendario fiscal: PBB, impuestos de la actividad y obligaciones en España si sigues siendo residente.
- Si hay sociedad u operador, registra sus obligaciones periódicas: declaraciones, informes en OSS y renovaciones.
- Aprueba un plan de mantenimiento preventivo por escrito, con responsable, presupuesto y periodicidad para cada elemento.
El plan de mantenimiento se construye sobre el informe técnico del paso 6, no sobre una plantilla. Esta tabla es un punto de partida orientativo; las periodicidades definitivas las fija tu técnico según el estado real de la villa:
| Elemento | Periodicidad orientativa | Responsable | Presupuesto |
|---|---|---|---|
| Drenaje, canaletas y pendientes | Antes y después de la temporada de lluvias | Gestor del inmueble, con revisión del técnico | Partida anual con presupuesto escrito |
| Saneamiento y fosa séptica | Vaciado y revisión según capacidad y ocupación indicadas por el técnico | Empresa de saneamiento contratada por el gestor | Coste por servicio, presupuestado |
| Instalación eléctrica, bombas y agua | Revisión anual | Electricista o fontanero cualificado | Partida anual y fondo para averías |
| Cubiertas y madera (termitas, humedad) | Inspección anual; tratamiento según informe | Técnico y empresa de control de plagas | Según presupuesto del tratamiento |
| Equipos: aire acondicionado, piscina, calentadores | Según fabricante, normalmente trimestral o semestral | Gestor del inmueble | Contrato de mantenimiento |
En el supuesto del paso 7, estas partidas tienen que caber dentro de los 90 millones IDR de costes fijos anuales; si los presupuestos reales los superan, rehaz el cálculo antes de dar la operación por buena. Anota en ese calendario la fecha de vencimiento del leasehold y revisa tu estrategia de salida con años de margen: cesión, renegociación o fin del uso. Las omisiones posteriores a la firma suelen descubrirse cuando ya no hay pagos pendientes con los que negociar.
Mi recomendación personal: guarda todo el expediente digitalizado en dos lugares distintos desde el primer día. Cuando quieras revender o ceder, es lo primero que te van a pedir.
Checklist final antes de autorizar el pago
Usa esta tabla antes de cada pago. La columna «Fase» indica cuándo debe existir la evidencia: reserva, contrato preliminar, pago por hito, cierre, entrega o inicio de explotación. Todos los controles empiezan como pendientes; una cuestión pendiente no equivale a una aprobación. Distingue dos niveles: los controles iniciales sobre vendedor y título son condición para pagar la reserva; la revisión completa se hace después, mientras el dinero sigue protegido por las condiciones de devolución, y se repite y actualiza antes del contrato preliminar y del cierre. Cuando la tabla dice «renegociar», significa obtener una solución documentada y firmada antes de pagar: ningún pago afectado se libera mientras una discrepancia relevante siga sin resolución por escrito.
| Control | Fase | Estado | Evidencia | Responsable | Si no es conforme |
|---|---|---|---|---|---|
| Ficha del comprador completa | Antes de la reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Ficha firmada | Tú | Detenerse |
| Ruta legal compatible con tu perfil | Antes de la reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Informe del abogado | Abogado | Detenerse |
| Precio mínimo, requisitos migratorios y elegibilidad de la unidad, si aplican | Antes de la reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Anexo vigente e informe de elegibilidad | Abogado | Detenerse |
| Inversión mínima y capital de la PT PMA, si aplica | Antes de la reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Informe societario con KBLI, ubicación y modalidad del proyecto | Abogado | Detenerse |
| Identificación inicial del vendedor y facultades para reservar o cobrar | Antes de la reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Documento de identidad cotejado y poder o acuerdo que permite cobrar | Abogado | Detenerse |
| Evidencia inicial del título | Antes de la reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Copia del certificado con primera comprobación de tipo de derecho y titular | Abogado | Detenerse |
| Custodia y devolución del dinero definidas | Reserva | Pendiente / Verificado / No conforme | Acuerdo de reserva firmado | Abogado | Detenerse |
| Cuenta bancaria verificada por canal independiente | Cada pago | Pendiente / Verificado / No conforme | Registro de confirmación | Tú y abogado | Detenerse |
| Identidad del vendedor, actualizada | Contrato preliminar y cierre | Pendiente / Verificado / No conforme | Documento cotejado de nuevo | Notario | Detenerse |
| Facultades, poderes y consentimientos completos | Contrato preliminar y cierre | Pendiente / Verificado / No conforme | Poderes y consentimientos | Abogado | Detenerse |
| Título contrastado formalmente ante ATR/BPN | Contrato preliminar; actualizar antes del cierre | Pendiente / Verificado / No conforme | Resultado de verificación | Notario o PPAT | Detenerse |
| Cargas y litigios | Contrato preliminar y cierre | Pendiente / Verificado / No conforme | Certificación e informe; cancelación pactada por escrito | Abogado | Renegociar con solución documentada o detenerse |
| Contratos previos con terceros | Contrato preliminar | Pendiente / Verificado / No conforme | Declaración y copias | Abogado | Renegociar con solución documentada o detenerse |
| Condiciones legales del promotor para comercializar y firmar el PPJB | Contrato preliminar (solo sobre plano) | Pendiente / Verificado / No conforme | Informe jurídico del proyecto | Abogado | Detenerse |
| Uso compatible con RDTR y KKPR | Contrato preliminar | Pendiente / Verificado / No conforme | Informe de ordenación | Abogado | Detenerse |
| PBG auténtico y coincidente con el proyecto | Contrato preliminar | Pendiente / Verificado / No conforme | Confirmación escrita de emisión por la autoridad competente | Abogado y técnico | Renegociar con solución documentada o detenerse |
| Obra ejecutada conforme al hito | Pago por hito (solo sobre plano) | Pendiente / Verificado / No conforme | Certificado de técnico independiente | Técnico | No liberar ese pago |
| SLF auténtico y coincidente con lo construido | Cierre o entrega (edificio terminado) | Pendiente / Verificado / No conforme | Confirmación escrita de emisión por la autoridad competente | Abogado y técnico | Renegociar con solución documentada o detenerse |
| Acceso legal respaldado | Contrato preliminar | Pendiente / Verificado / No conforme | Documento de servidumbre o título | Abogado y técnico | Detenerse |
| Linderos coincidentes con el plano | Contrato preliminar | Pendiente / Verificado / No conforme | Informe técnico | Técnico | Renegociar con solución documentada |
| Inspección técnica sin defectos graves | Contrato preliminar y entrega | Pendiente / Verificado / No conforme | Informe y presupuestos de reparación firmados | Técnico | Renegociar con solución documentada o detenerse |
| PBB al corriente | Cierre | Pendiente / Verificado / No conforme | Recibos | Asesor fiscal | Renegociar con solución documentada |
| Presupuesto fiscal y de honorarios desglosado | Antes del contrato preliminar | Pendiente / Verificado / No conforme | Dictamen y presupuestos firmados | Asesor fiscal | Renegociar con solución documentada |
| Contrato completo, traducido y revisado, con cláusula de discrepancias lingüísticas | Contrato preliminar y cierre | Pendiente / Verificado / No conforme | Versión final y traducción | Abogado | Detenerse |
| Plan de mantenimiento con responsable y presupuesto | Entrega | Pendiente / Verificado / No conforme | Plan escrito basado en el informe técnico | Tú y técnico | Rehacer el cálculo de costes fijos |
| Actividad y operador autorizados | Inicio de explotación | Pendiente / Verificado / No conforme | NIB, KBLI y requisitos sectoriales | Abogado | No explotar; detenerse si el alquiler era la condición de compra |
Los bloqueos claros son seis: vendedor sin facultades acreditadas, título incompatible con tu ruta, uso no confirmado, acceso sin respaldo, custodia ambigua del dinero y discrepancias técnicas o contractuales relevantes. Cualquiera de ellos detiene el pago hasta que se resuelva por escrito.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Indonesia
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Indonesia?
Un extranjero puede acceder a determinados derechos inmobiliarios en Indonesia, pero no adquirir directamente Hak Milik sobre el suelo. Las vías pueden incluir leasehold, Hak Pakai, apartamentos admisibles con título individual o una PT PMA titular de HGB. La elección depende del comprador, del inmueble y del uso previsto, y debe confirmarse con un abogado antes de firmar o transferir dinero.
¿Qué documentos necesito antes de pagar una reserva?
Antes de pagar una reserva, reúne tu documentación de identidad y los requisitos específicos de la estructura elegida. Del inmueble solicita certificado, identificación y facultades del vendedor, información sobre cargas, zonificación, permisos y recibos fiscales pertinentes. Tu abogado debe revisar también el acuerdo de reserva, el destinatario del pago y las condiciones documentadas de devolución.
¿Qué diferencia hay entre leasehold, Hak Pakai y PT PMA?
El leasehold concede derechos de uso mediante un contrato durante un plazo definido. Hak Pakai es un derecho de uso regulado e inscribible que puede resultar admisible para una persona extranjera bajo condiciones específicas. PT PMA es una sociedad indonesia de inversión extranjera que puede ostentar HGB cuando corresponda. Tener participaciones en esa sociedad no equivale a poseer personalmente Hak Milik.
¿Cuánto cuestan los impuestos y los trámites de compra?
El coste depende de si contratas un leasehold, adquieres un derecho inscrito o compras mediante una sociedad. Separa impuestos, honorarios, inspección, traducciones, trámites y gastos posteriores. No apliques un porcentaje único a todas las operaciones: pide un presupuesto desglosado que identifique contribuyente, base imponible, normativa local aplicable y conceptos incluidos o excluidos del precio.
¿Puedo comprar una propiedad en Indonesia desde España?
Algunas operaciones pueden formalizarse mediante representación, pero debes confirmar las formalidades del poder y su aceptación antes de otorgarlo. Encarga una inspección independiente, verifica al representante y delimita sus facultades para firmar o autorizar pagos. Una videollamada no sustituye la revisión técnica ni jurídica, y determinados trámites bancarios o administrativos pueden requerir actuaciones adicionales.
¿Cómo compruebo si una villa puede alquilarse legalmente?
Comprueba por separado el derecho a subarrendar o explotar el inmueble, el uso permitido de la parcela según RDTR y KKPR, los permisos del edificio y las autorizaciones de la actividad. Identifica también al operador y sus obligaciones mediante OSS y el KBLI correspondiente. Un contrato de leasehold, un PBG o un NIB aislados no prueban que toda explotación turística esté autorizada.
Fazit
Comprar bien en Indonesia consiste en encadenar decisiones verificables: uso, ruta legal, vendedor, título, permisos, técnica, números, dinero, contrato y entrega. Si un eslabón queda pendiente, el resto pierde valor. Por eso no trato ninguna villa como buena hasta que sus documentos y sus cuentas lo demuestran.
Tu siguiente paso es reunir un expediente: la ficha del comprador, toda la documentación disponible del inmueble y un presupuesto con escenarios de ocupación y flujo después de impuestos. Con ese expediente, solicita una revisión a un abogado independiente, a un técnico y a un asesor fiscal. Si quieres comentar los números o el orden de las preguntas antes de esas consultas, puedes usar los canales de contacto de esta web.
Aviso jurídico y fiscal: esta guía ofrece información general vigente según la revisión normativa de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o técnico para una operación concreta, ni garantiza resultados, rentabilidad, visados, financiación, renovaciones o licencias. Fecha de actualización normativa: octubre de 2026.